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界面新闻记者 | 王妤涵(hán)

在全球化浪潮的(de)推动下(xià)，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速(jiāsù)，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及(āijí)(āijí)住房部下属埃及新城市社区管理局与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行(zhíxíng)协议。

而中海物业(wùyè)作为地平线运营管理公司的(de)股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花(bǎoshíhuā)物业、侨银股份等多家(duōjiā)物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化(guójìhuà)与提升(tíshēng)”，中指研究院物业事业部研究副(fù)总监彭雨在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴来看，物企(wùqǐ)出海早有先行者探路。

早在2014年，彩生活就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局(bùjú)海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的(de)步伐从未(cóngwèi)停止。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购(shōugòu)澳洲早教机构MAG的56%股权，有意将服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉(āngēlā)罗安达(luóāndá)设立子公司，坚定地(dì)跟随华为等大客户步伐。

2024年以来(yǐlái)，更多(duō)的物业企业加入到出海行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿(huángjīnkuàng)企Black Cat股权； 11月，侨银股份(gǔfèn)与阿联酋中国创新中心签署战略合作(hézuò)协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业(wùyè)成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容(nèiróng)。

然而海外征途也并非坦途(tǎntú)。

宋都(sòngdōu)服务的收购交易(jiāoyì)最终被单方面终止；而(ér)绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营所(suǒ)面临的复杂挑战。

与国内(guónèi)相比，海外市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能(kěnéng)存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险(fēngxiǎn)。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是(shì)微利行业，人力成本是无疑是物企(wùqǐ)成本消耗中占比(bǐ)最大的，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何(rúhé)在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化用工，成本无疑会更低一些”，中(zhōng)物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面(jièmiàn)新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业(qǐyè)出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会有(yǒu)一定提升。国内物业企业输出(shūchū)的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临(miànlín)着一些风险和挑战，主要是本地化(běndìhuà)用工面临的(de)员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以(suǒyǐ)，如何构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略(zhànlüè)的物企(wùqǐ)，普遍为国内市场经营状况良好(zhuàngkuàngliánghǎo)的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接的(de)项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一(dìyī)高楼”标志塔。

据(jù)中海物业方面介绍，未来会将国内的智慧物管经验与海外市场需求进行深度融合(rónghé)，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带(yīdài)一路”贡献力量。

从中海物业(wùyè)自身发展来看(láikàn)，这一海外突破背后，是其近年来的深度战略调整。

财报(cáibào)数据显示，2024年(nián)，中海物业实现营业收入140.24亿元(yìyuán)，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应占溢利(yìlì)15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的在管(guǎn)面积中，有(yǒu)1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业项目，较2023年增加了210万平方米(wànpíngfāngmǐ)。同时，在报告期内的新增订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到(dádào)43.2%。

这一(zhèyī)数据也指向(xiàng)中海物业正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展的战略转型。

“从特点来看，目前国内物业(wùyè)企业主要(zhǔyào)采取‘跟随’策略”，彭雨(péngyǔ)对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类是(shì)为负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目(xiàngmù)，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要(zhòngyào)工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于，项目的体量通常较大，且确定性高(gāo)、客户信任度高（基于国内(guónèi)长期合作），能快速形成规模效应(xiàoyìng)，有效降低初期开拓风险。

第二类则是(shì)作为跨国企业的(de)优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在全球的自建基地(jīdì)提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则(zé)通常要求物企具备极强的标准化(biāozhǔnhuà)输出、跨文化沟通协调、本地资源整合(zīyuánzhěnghé)等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处(shēnchù)海外(hǎiwài)的中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企(wùqǐ)出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海”的(de)模式，在当前阶段具有显著(xiǎnzhù)的现实合理性和可操作性。

行业(hángyè)变局下的生存之道

当中国物业(wùyè)企业集体将目光投向海外，背后是深刻(shēnkè)的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业(hángyè)由“高速增长”转为“高质发展(fāzhǎn)”，物业上市公司的管理规模增速也在持续放缓。

中指(zhōngzhǐ)研究院统计数据显示(xiǎnshì)，2024年，物管行业管理面积均值1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次跌至个(gè)位数；合约(héyuē)面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降(xiàjiàng)2.01个百分点，增速持续放缓。

从资本表现来看，2024年全年，物业板块(bǎnkuài)总市值(shìzhí)跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现(chéngxiàn)温和复苏态势。截至今年(jīnnián)4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅(zhùzhái)物业费提价困难重重，公建物业市场(shìchǎng)则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍(réng)将处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元(duōyuán)业态(yètài)、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面”，彭雨指出。

而(ér)出海，无疑(wúyí)为头部物企实践这些转型方向提供了更广阔的试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意(zhídezhùyì)的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费专项行动方案》等政策明确提出“推动(tuīdòng)物业服务等服务消费条目(tiáomù)纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海参与海外项目，以“五大行”为(wèi)代表的外资未来也有望(yǒuwàng)进一步在国内拓展市场(shìchǎng)，推动市场扩容与模式创新。

因此，在(zài)外资企业(wàizīqǐyè)“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企有望将海外市场视为(shìwèi)战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争压力持续增加，国内市场的(de)竞争已达白热化，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也(yě)将与日俱增，具备出海(chūhǎi)的意愿.

另一方面，伴随着(zhe)物业企业服务(fúwù)能力的持续提升，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议的(de)进一步(jìnyíbù)发展与推广，将会有(yǒu)更多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海(chūhǎi)的物业企业数量同样有望进一步增加。

在(zài)此基础(cǐjīchǔ)上，随着物企海外业务探索的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业(qǐyè)后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象(guójìxíngxiàng)。